De Corona Kronieken deel VII: corona en huur; huurprijsvermindering voor horecaondernemers kansrijk?

Zondag 15 maart 2020 om 18:00 uur: het tijdstip dat bij veel horecaondernemers in het geheugen gegrift staat. Het moment waarop ‘hun zaak’ per direct gesloten moest worden. Even een frietje halen bij de lokale snackbar was er niet meer bij. Van het ene op het andere moment viel voor de meeste horecaondernemers de omzet nagenoeg geheel weg. De tijd dat het glas voor veel horecaondernemers halfvol was, is voorbij.

Door de coronamaatregelen getroffen ‘horecatijgers’ die geen overeenstemming bereiken met hun verhuurder over tijdelijke huurprijsvermindering stappen vaak naar de kantonrechter. Na een stroom van kort geding uitspraken waarin een voorlopige voorziening wordt getroffen, verschijnen de eerste vonnissen in bodemprocedures. De kantonrechter kan in een kort geding de huurovereenkomst niet wijzigen of de huurprijs definitief verminderen. In kort geding kan namelijk slechts een voorlopige beslissing worden gegeven, vooruitlopend op de beslissing in een eventuele bodemprocedure. De kantonrechter is in een bodemprocedure in beginsel niet gebonden aan het oordeel dat in een kortgedingprocedure is gegeven.

Onlangs zijn de drie eerste uitspraken in bodemprocedures gepubliceerd, waarin door huurders een vermindering van de huurprijs is gevorderd. In deze blog ga ik in op deze uitspraken.

Rechtbank Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461 (restaurant/café)

Een Haagse horecaondernemer had een huurachterstand van twee maanden opgelopen bij zijn verhuurder. De huurachterstand is een gevolg van een aanzienlijk omzetverlies dat de horecaondernemer heeft geleden tijdens de lockdowns in de periode vanaf maart 2020 tot en met juni 2020 en in de periode vanaf oktober 2020 tot en met heden, alsook in tussengelegen periode. De kantonrechter van de rechtbank Den Haag overweegt dat de horecaondernemer het horecapand niet kon exploiteren vanwege de verplichte overheidsmaatregelen. Het horecapand kon niet worden gebruikt waarvoor het bedoeld was. Dit levert volgens de kantonrechter ten eerste een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW.

Daarnaast overweegt de kantonrechter dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Zowel de horecaondernemer als de verhuurder hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst immers geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat het exploiteren van de horecagelegenheid door een pandemie belemmerd zou worden en zij mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Volgens de kantonrechter is sprake van een zodanige disbalans in de huurovereenkomst dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen.

Nu geen van de partijen een verwijt kan worden gemaakt, is de kantonrechter van oordeel dat de financiële gevolgen van de coronacrisis gelijk tussen de horecaondernemer en de verhuurder moeten worden verdeeld. Over de periode van de verplichte sluiting is de horecaondernemer slechts 50% van de huur verschuldigd. Over de periode dat de horeca met beperkingen was geopend, acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 25% gerechtvaardigd.

Rechtbank Gelderland 2 februari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:479 (restaurant/café)

De kantonrechter van de rechtbank Gelderland oordeelt dat een horecaondernemer geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. De kantonrechter baseert haar oordeel onder meer op het slechte betalingsmoraal van de horecaondernemer van vóór de coronacrisis en dat het feit dat de horecaondernemer geen betrouwbare gesprekspartner bleek te zijn. Betalingsbeloftes werden alsmaar niet nagekomen en openheid van zaken over de financiële situatie werd niet gegeven. Daarnaast had de horecaondernemer het gestelde omzetverlies door de coronacrisis onvoldoende onderbouwd met financiële gegevens. Huurprijsvermindering werd dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht en de vordering tot huurprijsvermindering afgewezen.

Rechtbank Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937 (hotel)

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 9 maart 2021 in lijn met eerdere (bodem)uitspraken geoordeeld dat ook een Amsterdams hotel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. De kantonrechter oordeelt dat vast is komen te staan dat de toeristenstroom in 2020 vrijwel is opgedroogd ten gevolge van de coronacrisis. Omdat het hotel en de verhuurder geen rekening hebben gehouden met een pandemie waarbij zowel nationaal en internationaal verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen zijn afgekondigd met een grote impact op reizen, dient de coronacrisis en de in dat verband genomen maatregelen als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt.

Nu er sprake is van een omzetdaling als direct gevolg van de coronacrisis dient de huurprijs te worden verminderd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de omzetdaling gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. De kantonrechter berekent de verminderde huurprijs als volgt: oorspronkelijke huurprijs x (percentage omzetdaling x 50%).

De kantonrechter oordeelt dat bij de berekening van de omzet de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing dient te worden gelaten. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken.

Hoge Raad gaat zich buigen over huurkorting wegens corona

De kantonrechter van de rechtbank Limburg heeft bij uitspraak van 31 maart 2021, ECLINL:RBLIM:2021:2982, prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in een kwestie tussen Heineken en haar verhuurder. Een prejidiciële vraag is een rechtsvraag van een (kanton)rechter aan de Hoge Raad, de hoogste rechter in Nederland, over de uitleg van een rechtsregel. Vervolgens wordt aan de hand van de antwoorden alsnog door de rechter die de vragen heeft gesteld een uitspraak in die zaak gedaan. Ellenlange procedures kunnen op die manier worden bekort. In de zaak waarover de Limburgse kantonrechter zich moet buiten heeft Heineken zich op het standunt gesteld recht te hebben op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid getroffen maatregelen in het verband met het coronavirus. De kantonrechter heeft de volgende vragen voor de Hoge Raad voorgelegd:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Aan de hand van de antwoorden van de Hoge Raad, kunnen de lagere (kanton)rechters vervolgens één lijn trekken. Dat is precies waar de praktijk behoefte aan heeft. Er wordt duidelijkheid gecreëerd. Voor partijen zal het eenvoudiger zijn om de knopen te tellen. Het treffen van een minnelijke regeling wordt makkelijker. Het is nu afwachten hoe de Hoge Raad deze vragen beantwoordt.

Conclusie

Op basis van de gepubliceerde jurisprudentie is inmiddels duidelijk dat horecaondernemers, die daadwerkelijk omzetverlies hebben als gevolg van de coronacrisis, in beginsel aanspraak lijken te kunnen maken op huurprijsvermindering, tenzij er feiten of omstandigheden van toepassing zijn die zich tegen een huurprijsvermindering verzetten. Het is voor horecaondernemers essentieel om (1) aan de hand van financiële bedrijfsgegevens inzichtelijk te maken (2) dat er daadwerkelijk sprake is van omzetverlies (3) als gevolg van de coronacrisis. Diverse stukken, zoals jaarrekeningen, bankafschriften en kassa-uitdraaien dienen ter onderbouwing aan de rechtbank te worden overgelegd. Huurprijsvermindering zal onder omstandigheden niet worden toegewezen, bijvoorbeeld indien blijkt dat de houding en tijdige huurbetalingen van de horecaondernemer al vóór de coronacrisis te wensen overliet.

Nog even over die ‘horecatijger’, waar komt dat nou eigenlijk vandaan? Juist, André Hazes. En waarom? Omdat ‘ie nogal veel in de kroeg te vinden was. En soms in een discotheek, alwaar hij een beetje verliefd naar een lege kruk zat te staren. Horecaondernemers staren inmiddels ook al maanden naar lege barkrukken. Laten we hopen dat deze nachtmerrie voor hen snel voorbij is.